Herdeiros de brasileiros com imóveis nos EUA podem perder parte relevante do patrimônio por falta de planejamento

“A maioria das pessoas que me procura já comprou o imóvel e só depois começa a perguntar sobre sucessão”, afirma Pamella Araujo Biessekz, advogada especializada em Direito Imobiliário e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM). Segundo Pamella, o padrão se repete com frequência. O investidor escolhe a cidade, negocia o preço, consegue o financiamento e registra a propriedade no próprio nome, sem perceber que essa decisão define o custo que a família vai enfrentar no futuro.

Na prática, os números assustam. Um imóvel de US$500 mil registrado em nome de pessoa física brasileira pode gerar um imposto de cerca de US$140 mil para os herdeiros, valor que precisa ser quitado antes que a transferência seja concluída. Em muitos casos, a família não tem liquidez em dólar e acaba obrigada a vender o bem às pressas, muitas vezes abaixo do preço de mercado.

“Existe uma crença de que abrir uma LLC resolve tudo, e isso não é verdade”, explica a advogada.

Dependendo de como a empresa é constituída e tributada, ela pode ser considerada transparente pelo fisco americano, o que mantém o imóvel ligado ao investidor para fins de herança.

“A estrutura precisa ser desenhada caso a caso, considerando a lei americana, a lei brasileira e os objetivos da família”, completa.

Entre as alternativas analisadas por especialistas estão holdings constituídas fora dos EUA, trusts e seguros de vida usados para garantir liquidez no momento da sucessão.

O problema não é só tributário. Sem planejamento, os herdeiros também podem ter que passar pelo probate, o processo judicial de inventário americano, que costuma ser demorado, caro e público. Durante esse período, o imóvel pode ficar travado, sem possibilidade de venda ou mesmo de administração adequada.

“Enquanto o inventário não termina, o patrimônio que deveria proteger a família vira uma fonte de despesa e de conflito”, diz Pamella.

A especialista lembra ainda que a sucessão é apenas uma parte da segurança jurídica do negócio. Antes mesmo da compra, é preciso verificar a situação do título, a existência de dívidas e ônus sobre o imóvel, as regras de zoneamento e as restrições que alguns estados americanos passaram a impor a compradores estrangeiros. Para ela, o brasileiro costuma ser mais cuidadoso em uma compra no Brasil do que nos EUA, justamente por confiar que o sistema americano é mais simples.

“Eu tenho me dedicado cada vez mais a esse investidor que quer entrar no mercado americano e estou estruturando uma operação própria nos Estados Unidos para acompanhá-lo de perto”, conta a advogada, que hoje divide a atuação entre os dois países.

A ideia, segundo ela, é atuar desde a due diligence e a estruturação jurídica da compra até projetos de empreendimentos de uso misto em áreas urbanas que precisam ser revitalizadas, aproximando o capital estrangeiro de oportunidades no mercado imobiliário local.

A experiência acumulada no Brasil ajuda a explicar esse movimento. Ao longo da carreira, Pamella participou da estruturação jurídica de operações que somam mais de R$1,2 bilhão em VGV, incluindo aquisição de terrenos, permutas e parcerias entre incorporadores e grupos de investidores.

“No mercado brasileiro a gente aprende que o contrato bem feito é o que protege o investidor quando alguma coisa dá errado, e lá fora a lógica é a mesma, só que com regras que o brasileiro ainda não domina”, afirma.

O alerta vale especialmente para quem já tem imóveis nos EUA. Rever a estrutura de propriedade depois da compra é possível, mas pode envolver custos de transferência, impostos e questões de financiamento que precisam ser avaliados com cuidado.

“Quanto antes o planejamento é feito, maior a margem para escolher o caminho mais eficiente. Investir em imóveis americanos continua sendo uma estratégia legítima de diversificação para o brasileiro, desde que a compra seja pensada não só como um ativo para o presente, mas como um patrimônio que um dia será transmitido.” afirma a especialista.

Sem essa visão, o imóvel que deveria garantir segurança para a família pode acabar se transformando em uma das maiores fontes de perda que ela vai enfrentar.